6月12日晚，新城发展控股有限公司（以下简称“新城发展”）在香港交易所发布公告，宣布与多家国际金融机构达成协议，计划发行3亿美元、于2028年到期的优先票据。此次融资的主要目的是用于偿还同步购买要约。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，目前只有具备强大实力和稳定发展前景的企业才能在国际市场上进行债券发行。新城发展的这一举措为其他民营房企重启境外融资提供了有益参考，有助于改善国际资本市场对民营房企的风险评估，从而提振行业信心。

　　公告显示，此次票据发行的总金额约为2.94亿美元，预计将在2025年6月26日完成。与此同时，新城发展还发布了另一份公告称，将通过现金方式赎回尚未偿还的2025年到期、票息率为4.45%的优先票据，未偿还本金总额为3亿美元。

　　刘水分析称，新城发展的这一策略主要是为了优化债务结构和偿还即将到期的债务。这种“以新偿旧”的方式有助于避免短期内大量债务集中到期带来的流动性风险，从而保障公司的正常运营。

　　从融资成本来看，此次美元债的年利率为11.88%。刘水表示，这一利率水平较高，一方面是因为当前美元利率处于高位且美联储采取观望态度；另一方面也反映了房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券的风险溢价要求较高。

　　值得注意的是，新城系上市公司近期在融资方面动作频频。除了此次发行的美元债外，新城控股还于6月初收到了上海证券交易所对其总额为5.63亿元人民币的“吾悦广场”ABS产品的受理通知。

　　根据新城发展的公告，公司2024年全年营业额约为892.27亿元人民币，其中商业物业管理服务及租金收入约为120.33亿元，同比增长了13.9%。然而，归属于公司权益持有人的净利润仅为4.9亿元，同比下降了44.1%。

　　尽管盈利能力有所下降，新城发展在现金流方面仍具备一定的支撑能力。截至2024年底，公司在全国范围内已开业及在建的吾悦广场城市综合体达到200座，其中已开业的数量为173座，出租率高达97.97%，这为其债务偿还提供了稳定的经营性现金流。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前民营房企的资金回收主要依赖于销售回款，而销售端的不确定性是影响偿债能力的主要因素。然而，像新城发展这样具备稳定商业运营能力的企业，通过“租金现金流+资产再融资”的组合策略，有望更有效地缓解资金压力。

　　从行业角度来看，新城发展的成功发债为市场注入了信心。今年年初，绿城中国也曾发行5亿美元债券，在行业调整期中率先探索房企美元融资之路。但与有央企大股东支持的绿城中国不同，作为一家纯民营背景的企业，新城发展此次美元债的成功发行具有更强的示范意义。

　　严跃进认为，随着市场情绪逐步改善和政策持续发力，未来可能会有更多优质民营房企重新进入境外融资市场。但这一进程将是渐进性的，短期内不会出现大规模集中发债的情况。

　　刘水表示，在绿城中国和新城发展成功发行美元债之后，预计会有更多优质民营房企重启境外融资计划。然而，能否顺利推进仍需综合考虑市场环境、政策导向以及企业自身资质等多重因素。