近年来，住房"以旧换新"已成为多地推动房地产市场发展的重要举措。今年5月，山东地区更是动作频频：青岛支持国有平台公司参与存量房收购，将其用于保障性住房；济南则通过真金白银的补贴，鼓励居民"卖旧买新"。

从2023年开始，全国已有超过100个城市推出了类似政策。业内专家认为，这一模式不仅能够释放改善型购房需求，还能有效激活新房和二手房市场，让更多家庭有机会住上更好的房子。

置换需求持续增长

在青岛市市北区辽宁路和台东一路交汇处，一块醒目的"以旧换新"广告牌吸引了不少路人驻足。这里是距离商业繁华的台东步行街仅百米的位置。

据5月中旬了解，在广告牌附近的售楼处，工作人员表示，自政策推出后，到访量明显增加，每天超过一半的客户都在咨询"以旧换新"的具体细节。

青岛市住建局明确指出，换房人只需完成申报、收购洽谈和新房认购三个步骤，即可实现住房置换。这种清晰的流程设计让不少市民感到放心。

家住李沧区的于女士就是其中之一。她表示，自己目前住在一套80多平方米的小三居室中，随着两个孩子逐渐长大，居住空间明显不足。她希望通过"以旧换新"置换一套120平方米左右的大三居。

根据政策，于女士的旧房将由国有企业按评估价收购，并获得3万元的一次性补贴；如果她在新房贷款中申请到100万元，则每年还能享受2%的贴息。这些优惠政策对像她这样的改善型购房群体具有很大吸引力。

截至5月底，青岛市已收到4500余套"以旧换新"申请，显示出这一政策的良好市场反响。

三种创新模式

据行业专家介绍，目前住房"以旧换新"主要有三种模式。第一种是以政府平台公司为主体的模式，这是青岛市正在推行的主要方式。

南京、无锡等地曾尝试过这种模式，通过平台公司收购二手房源作为保障房使用，有效稳定了二手房市场，并降低了购房者的经济负担。

第二种是中介平台在青岛首创的"优鲜卖"模式。借助渠道和房源优势，中介公司帮助改善型群体快速实现"卖旧买新"，这一模式显著提高了房产经纪人的积极性，也加快了老房子的成交速度。

第三种则是购房补贴模式。政府部门通过出台政策，对出售自有住房并购买新房的家庭给予一定补贴，以此鼓励居民参与置换。

5月底，重庆和济南也推出了各自的"以旧换新"政策。其中，重庆的补贴标准根据新购住房面积分为两个档次：中心城区购买商品住房且在一年内出售原有住房的，可获新房总房款1%的补贴；建筑面积超过140平方米的，则给予0.5%的补贴。

济南市则以购房时间作为主要依据。2025年6月30日前购买新建商品住房并完成网签的，可获得新房总价款1%的补贴；若在2025年10月31日前完成网签，则补贴比例降至0.8%。最高补贴金额不超过10万元。

政策实施中的挑战与优化

尽管"以旧换新"政策给改善型购房群体带来了便利，但作为一种新兴的交易模式，仍存在一些待解决的问题。例如，旧房评估价格如何确定等。

为打消居民顾虑，青岛市明确规定由三家专业机构独立评估，取中间值作为最终定价，并防止价格虚高或压价现象发生。如果换房人对评估结果不满意，可以随时退出流程。

同时，政策也设定了必要的限定条件。例如，拟收购的旧房需满足房龄不超过20年、产权清晰、配套完善等要求，并且新房必须在面积和总价上实现双提升。

济南市国有平台公司则提出了更为细化的要求：旧房需位于指定新房项目方圆十公里范围内，竣工备案时间不超过16年，建筑面积不得超过140平方米，并配有物业管理服务；参与置换的旧房总价不得超过新房总价的70%。

值得注意的是，在淄博市，尽管此前曾通过活动形式支持"以旧换新"，但该活动在2024年下半年已陷入停滞。当地房地产协会表示，主要是由于旧房评估价值与实际成交价格存在偏差，导致市场活跃度下降。

专家建议，要让"以旧换新"政策惠及更多百姓，需进一步完善旧房定价机制和政策支持体系，缩小市场预期与实际价格的差距，打通流通环节。

推动"好房子"时代

今年，政府工作报告首次提出要建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。这标志着房地产市场已从"有没有"转向"好不好"的发展阶段。

多位专家表示，住房"以旧换新"政策的长期目标正是为了让更多家庭住上更好的房子。为此，需要在保证政策可持续性和透明度的同时，充分考虑购房者的需求和市场实际。

通过优化政策设计、完善执行机制，这一创新模式有望在未来为更多家庭实现改善型住房需求，推动房地产市场的良性发展。